永川奥兰半岛小区百科：16栋3199户、68笔成交4562元/㎡与学府大道388号档案

永川学府大道388号的奥兰半岛，是本站「永川小区深度解读」系列口径最特殊的一盘：房源库登记为「商住一体＋50 年产权」，为此前已解析的伟豪创世纪、昌龙阳光尚城（均 70 年登记）中未出现的组合；本盘 2011 年建成，早于区政府「商品房预售通告」栏目收录起点，646 条官方公示全量检索零命中；对门重庆文理学院红河校区B区直线 0.21 公里，128 条台账中租单 59 笔（占 46.1%）。骏耀房产网统计 68 笔买卖成交：加权 4562 元/㎡，高于评估 4400 元/㎡ 约 3.7%，但四年走势 5188→4549→4348→4179 元/㎡ 连续下行，2026 年已有 76.5% 的成交低于评估线。小学阶段，2026 年教委原文门牌单列「学府大道388号（奥兰半岛）」，就读红河小学或者子庄小学；初中以「学府大道」路段级归入永川中学文昌校区。本文按官方备案、真实成交、学区原文、配套距离、评估与按揭、必查声明六个模块逐项归档。

上图为本站依据公开地图坐标绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-2.5 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

奥兰半岛位于重庆市永川区学府大道388号，平台 128 条成交记录中 127 条标注「万达商圈」、1 条标注「兴龙湖」，本站按坐落与绝大多数记录统一归入万达商圈口径。房源库编号 674，登记建成年代 2011 年，物业类型为商住一体（中型社区），建筑类型为高层住宅、钢混结构，楼栋总数 16 栋，规划户数 3199 户，建筑面积 352,090㎡，占地面积 136,248㎡，容积率 3.15，绿化率 40.00%，产权年限登记为 50 年。物业由重庆环城物业管理有限公司提供服务，物业费 1.1 元/㎡·月；地下车位登记 1,279 个。开发主体登记为重庆中科普永奥地产有限公司。市政配套三供齐全：供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气。房源库当前显示二手在售 6 套、出租 5 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。

1.2 体量比值与容积率的方向相反偏差

按登记值计算的体量比值为 352,090 ÷ 136,248 ≈ 2.58，低于登记容积率 3.15。需要留意的是，本站此前解析的棠城壹号院（3.12 对 2.30）与昌龙阳光尚城（2.89 对 2.50）均为「换算比值高于登记容积率」，本盘方向相反。差异可能源于占地面积含代征绿地、建筑面积口径分段或分期指标调整，计容面积与容积率以永川住建官方备案为准。

1.3 官方预售通告：646 条全量检索零命中（如实归档）

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，并保留空白字符做二次复核，标题与正文均未出现「奥兰半岛」「中科普」「永奥」「学府大道388」任一关键词。原因比较明确：该栏目收录起点为 2016 年（当年仅 1 条，主体为 2017-2022 年），而本盘 2011 年即建成，预售许可发生在栏目收录范围之前。这是继豪禧银山源、昌龙阳光尚城之后，本系列又一次「官方零命中」归档。因此本文中涉及楼栋、户数、产权口径的表述均以房源库登记值与下文官方户型图佐证为准，不做超出现有证据的推断。

1.4 官方户型图佐证：14、15、16 号楼与六种户型

站内图库存有 6 张开发商原始户型图，图题明确标注所属楼栋——「户型/14 15号楼」与「户型/16号楼」，与房源库登记 16 栋相互印证。六种户型如下：

以下选取与成交主力面积段对应的三张：

二、68 笔真实成交解析

2.1 样本构成与总量

平台台账共 128 条记录，实际记录区间 2023-01-28 至 2026-10-05。按口径拆分：二手房 69 笔、租单 59 笔，无一手房记录；另有 1 笔待复核记录（2026-03-18 二手房/高层 71.74㎡、成交价 18.38 万、折合 2562 元/㎡）与同期同业态样本偏离较大，已剔除，不纳入统计。

买卖 68 笔合计成交总额 2969.20 万元、总面积 6,508.19㎡，加权均价 4562 元/㎡，中位数 4560 元/㎡，简单均价 4579 元/㎡，单价区间 3397-6133 元/㎡。全部为高层单一业态，与登记「高层住宅」一致。

2.2 户型结构：三室二厅二卫占 73.5%

装修情况标注：装修 57 笔、精装修 8 笔、清水房 2 笔、全新精装 1 笔。户型与装修结构都指向同一个事实：本盘流转以家庭自住型三房为主，且绝大多数带着原有装修成交。

2.3 年度走势：四年连降约 19.5%

四年走势 5188 → 4549 → 4348 → 4179 元/㎡，为本站系列中又一组「四年连降」样本（此前米兰阳光四年约 -21%、昌龙阳光尚城四年约 -15.7%），累计降幅约 19.5%。半年度序列 5281→5131→4613→4493→4480→4155→4107→4278 显示降幅在 2025 年趋缓、2026 年下半年小幅回升至 4278。近 12 个月（起自 2025-10-05）20 笔加权 4187 元/㎡。

更值得注意的是评估线结构的变化：2023 年 16 笔中仅 1 笔低于评估线，2026 年 17 笔中已有 13 笔（76.5%）低于线——盘面价格从「普遍高于评估」切换到「普遍低于评估」，全年加权仍高于评估均价，靠的是少数高单价成交支撑。

2.4 面积段分布：小面积段单价更高

面积段呈「倒 U」形态：70-80㎡ 段 4987 元/㎡ 为全盘最高，120-140㎡ 段 4421 元/㎡ 最低。这与森望滟澜湖（50㎡ 以下 4795 元/㎡ 最高、110-130㎡ 仅 3743 元/㎡）的倒梯度逻辑一致：小面积段总价门槛低、流动性好，单价反而坚挺。

2.5 极值样本与同户型离散度

• 最高单价 6133 元/㎡：2023-04-08 二手房／高层 96.82㎡，成交价 59.38 万元；
• 最低单价 3397 元/㎡：2025-08-18 二手房／高层 95.68㎡，成交价 32.50 万元；
• 最高总价 64.0 万元：2023-08-14 二手房／高层 109.03㎡（5870 元/㎡）；
• 最低总价 29.0 万元：2025-03-07 二手房／高层 80.48㎡（3603 元/㎡）。

单价极差 1.81 倍。逐笔离散度还有更直观的例子：同为 86.42㎡ 三室二厅二卫，2026 年 5-8 月四笔成交单价依次为 3587 → 4397 → 5531 → 4071 元/㎡，四个月窗口内极差 1.54 倍。小样本社区逐笔差异大，任何一笔报价都应回到同户型近期成交逐案核对，整盘均价参考意义有限。

2.6 逐笔成交台账

2.7 挂牌与流速样本

台账中有挂牌-成交配对样本 1 笔：2026-10-05 三室二厅二卫 105.92㎡，挂牌 49.8 万、成交 48.08 万（-3.5%）。成交周期有数值的样本仅 6 笔（均值约 197 天、中位 121 天、区间 1-695 天，另有「当日/当天」3 笔未计入），付款方式标注 9 笔（全款 5、按揭 4）。样本量小，不做流速与付款结构断言。

三、59 笔租赁成交解析

租赁是本盘台账的重要组成部分：59 笔租单（2023-06-17 至 2026-09-25）占台账总量 46.1%。月租均值 1242 元、中位数 1200 元、区间 700-1600 元，单方月租均值 14.59 元/㎡·月；租单户型标注集中在二室二厅一卫（29 笔，其余未标注户型）。

80㎡ 以下段单方月租 16.04 元/㎡·月为全盘最高——本盘正门对重庆文理学院红河校区B区（直线 0.21 公里），小面积租赁需求稳定。年度租金走势 1362 → 1289 → 1211 → 1136 元/月（2026 年 1-9 月 11 笔），与售价同步下行约 16.6%。按买卖加权 4562 元/㎡ 折算，静态毛收益中位约 3.9%（区间 2.5%-5.3%）。

四、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

4.1 小学阶段：门牌单列（红河小学或子庄小学）

2026 年永川区小学招生原文中以门牌号单列本项目：

「学府大道388号（奥兰半岛），该路段户籍和房屋产权都在辖区范围内就读红河小学或者子庄小学，"有户无房、有房无户"就读子庄小学。」

即学府大道388号（奥兰半岛）在小学原文中为门牌级单列，且给出「户籍与房屋产权均在辖区内可就读红河小学或者子庄小学、有户无房或有房无户就读子庄小学」的完整口径。

4.2 初中阶段：学府大道路段级归入永川中学文昌校区

2026 年永川区初中招生原文中，「永川中学文昌校区」招生范围包含「学府大道」路段：

「文昌校区：红河大道单号319号、双号368号及以后路段，学府大道，兴龙大道777号（金科中央公园城）、789号（阳光小镇）、888号……」

即本盘所在学府大道在初中原文中属路段级归档，归入永川中学文昌校区。需要说明：房源库坐标周边 0.33 公里即有「永川中学新校区」（小区正东方向），其与文昌校区同属永川中学办学体系，但划片表述以教委原文为准，本站不以此推断就读校区。

五、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（27 个点位），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套结构上有三点值得记录：一是高校资源贴身分布——重庆文理学院红河校区B区 0.21 公里（正北，一路之隔）、A 区 1.19 公里（西北）、重庆水利电力职业技术学院 2.96 公里（正北）；二是运动资源集中——永川体育中心 0.51 公里（西北）、永川体育场 0.60 公里（正西），沙盘鸟瞰中紧邻本盘的大型场馆即为体育中心；三是商业与政务沿西北方向展开——時代天街 1.47 公里、永川区人民医院 1.84 公里、区政府 2.27 公里。本盘所在板块口径为万达商圈，商业配套以商圈辐射为主。

六、评估价、首付与月供测算

6.1 评估价与年度下沉

合作银行评估指导价区间为 4300-4500 元/㎡，评估均价 4400 元/㎡。68 笔买卖加权 4562 元/㎡，高于评估线 162 元（+3.7%）；其中 27 笔（39.7%）低于评估线、41 笔（60.3%）高于线。分年度看，低于线的比例从 2023 年的 1/16（6.3%）一路升至 2026 年的 13/17（76.5%），盘面价格重心已系统性移到评估线下方。

6.2 真实台账按揭测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 成交价）× 85%。台账中按揭成交 4 笔全部发生在 2026 年：

读表要点： 5531 元/㎡ 案高于评估线 25.7%，贷款按评估认定值封顶（4400×86.42×85%），首付被动上浮至 32.4%；4399 元/㎡ 案几乎贴线（评估线 4400），仍按成交价足额 85% 放贷；低于线的 4051 元/㎡ 案首付 15.0%、月供约 1016 元。本盘首付上浮幅度整体温和（对比棠城壹号院洋房两案 40.3%/54.7%），主因是加权价与评估线差距小、且高层单价分布集中。

6.3 在售房源按成交口径测算

房源库当前在售 6 套，按成交价口径 85% 测算：

挂牌单价区间 4573-5833 元/㎡，全部高于评估均价 4400 元/㎡——在售业主报价整体高于近 12 个月成交加权 4187 元/㎡，挂牌与成交之间存在明显价差，议价空间请回到同户型近期成交逐案核对。具体认定值以银行实际评估为准，月供不构成贷款承诺。

七、必查事项与免责声明

7.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

1. 商住一体＋50 年产权登记口径核实：房源库登记物业类型为商住一体、产权 50 年，土地用途、年限与续期规则以不动产权证载为准；该组合在本系列已解析社区中属少见口径，贷款成数、税费与落户规则是否受影响，向合作银行与不动产登记中心核实；
2. 官方预售通告零命中：本盘建成早于通告栏目收录起点，646 条公示无证载记录，楼栋、户数、面积等静态参数以房源库登记与产权证附图为准；
3. 体量比值 2.58 与容积率 3.15 方向相反偏差：计容面积、占地面积口径以住建备案为准；
4. 车位登记不完整：仅登记地下 1,279 个（车位比约 0.40/户），地面车位与停车费字段无登记，停车条件签约前必查；
5. 小学双校口径确认：2026 年原文为「红河小学或者子庄小学」双选＋有户无房子庄小学，具体录取以当年度公示与户籍、产权材料审核为准；
6. 同户型价差极大，逐笔核价：86.42㎡ 同户型四个月单价极差 1.54 倍、整盘极值极差 1.81 倍，任何报价回到同户型近期成交逐案核对；
7. 挂牌与成交价差：在售 6 套挂牌单价 4573-5833 元/㎡ 全部高于评估均价与近 12 月成交加权，出价前对照第六节测算；
8. 租赁占比高：租单占台账 46.1%，购买自住请实地核实目标楼栋的租户比例与居住构成。

7.2 免责声明

1. 本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 10 月平台成交台账（实际记录区间 2023-01-28 至 2026-10-05，共 128 条，其中二手房 69 笔、租单 59 笔、剔除待复核 1 笔），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
2. 文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年等额本息），具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
3. 学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学学府大道388号门牌单列红河小学或子庄小学、初中学府大道路段级归入永川中学文昌校区），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
4. 配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；
5. 本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
6. 数据样本存在覆盖局限（买卖 68 笔但全部为二手房、租单 59 笔、成交周期数值样本仅 6 笔、付款方式 59 条未标注、官方预售通告零命中、挂牌-成交配对仅 1 笔），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期金科棠城壹号院（神龙路366号，兴龙湖片区 24 栋 1598 户）把官方档案完整度推到系列新高——11 条预售通告证载 15 幢 1172 套，同时出现推广名与证载主体分离、初中门牌单列而小学未单列、洋房首付上浮至 54.7% 三个系列新情况。本期奥兰半岛（学府大道388号，万达商圈 16 栋 3199 户）则走到另一个极端：官方预售通告零命中，档案只能靠房源库登记、开发商原始户型图与教委学区原文三路补全；但它贡献了两个此前未出现的样本——商住一体＋50 年产权登记的组合，以及对门高校带来的 46.1% 租赁占比。两期连读，官方档案的完整度与社区的功能属性（自住流转或租学混合）正在成为解释价格结构差异的两条主线。加上更早的伟豪创世纪（红河中路6666号）、米兰阳光（凤凰大道66号），万达商圈与凤凰湖片区的逐笔台账对照网正在成形。

下期预告：恒森盛世华章与金科棠城壹号院篇文末预告的凤凰大道88号（圣托里尼）仍在解析排期中——该盘在 2026 年小学原文中与「2022号（恒森盛世华章）」同列于凤凰湖小学段落，两盘同属凤凰湖片区、同被门牌单列，但一个是凤凰大道沿线社区、一个是兴龙大道沿线 50 年产权登记的 16 栋大盘，价格结构、租赁活跃度与官方档案完整度是否同构？本站将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。需要说明的是，奥兰半岛因读者点名需求提前插入排期，圣托里尼继续顺延。

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